各有关单位：
为加速盘活商业办公存量土地和房产，，补齐民生短板，，引发市场活力，，推动都会高质量生长，，优化都会妄想功效，，完善配套效劳水平，，凭证国家、省有关划定，，经市政府研究赞成，，我局制订并印发《厦门市商业办公项目土地用途变换和修建功效暂时变换治理步伐》，，请遵照执行。。 。。。
厦门市自然资源和妄想局
2023年10月7日
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厦门市商业办公项目土地用途变换和修建功效暂时变换治理步伐
第一条 为加速盘活商业办公存量土地和房产，，补齐民生短板，，引发市场活力，，推动都会高质量生长，，优化都会妄想功效，，完善配套效劳水平，，凭证国家、省有关划定，，连系本市现实，，制订本步伐。。 。。。
第二条 本步伐适用于本市行政区域内已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，，商业、办公部分的土地用途变换和修建功效暂时变换的治理及其监视。。 。。。
存量商业、办公房产暂时改建为包管性租赁住房的，，按本市存量非住宅类衡宇暂时改建为包管性租赁住房的相关划定执行，，不适用本步伐。。 。。。
第三条 本步伐所称土地用途变换，，是指经批准变换土地用途，，并凭证新的土地用途和妄想条件使用的行为。。 。。。
本步伐所称修建功效暂时变换，，是指在坚持原土地用途、土地使用年限稳固的条件下，，使用存量商业、办公房产生长本步伐支持的工业、行业的行为。。 。。。
第四条 商业、办公项目可按下列划定申请土地用途变换或者修建功效暂时变换：
（一）申请土地用途变换的，，土地用途可以在《土地使用现状分类》（GB/T 21010—2017）一级类商服用地项下的二级类之间转换，，或者在《领土空间视察、妄想、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）一级类商业效劳业用地项下的二级类、三级类之间转换，，也可以变换为教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共治理与公共效劳类用途，，以及变换为城镇住宅（限制为包管性租赁住房）用途。。 。。。
（二）申请修建功效暂时变换的，，应切合国家、省宣布的相关工业用地政策（以下简称“工业用地政策”）划定，，属于使用存量商业、办公房产生长体育、养老、文化创意、电子商务快递物流、科研、现代效劳业、医疗项目等工业、行业；；或者市政府明确可按修建功效暂时变换方法生长的补民生短板项目和工业指导类项目。。 。。。
第五条 土地用途变换、修建功效暂时变换应切合下列条件：
（一）申请人与土地使用权人一致；；
（二）已征得利害关系人赞成或通告公示无异议；；
（三）按宗地、子地块或者幢、层等相对自力空间为基本单位申请。。 。。。其中，，申请土地用途变换为旅馆的，，也可以按具有单独运营治理条件、相对自力的部分为基本单位举行申请；；
（四）申请人允许项目变换后知足修建结构和消防清静要求、不改变已建成或者在建项目主体修建结构；；
（五）已取得预售允许证的项目，，申请人应作废预售；；
（六）申请土地用途变换的，，还应切合下列条件：
1.变换内容切合详细妄想原则；；
2.申请时点剩余土地使用年限不少于8年；；
3.土地设定典质的，，已取得典质权人赞成用途变换的书面意见；；
4.涉及土地用途变换为包管性租赁住房、公共治理与公共效劳用地的，，变换前应依法举行土壤污染状态视察，，确保切合土壤情形质量要求；；
（七）申请修建功效暂时变换的，，还应切合下列条件：
1.申请单位已通过建设主管部分完工验收备案；；
2.土地使用年限未到期；；
3.已取得属地行业主管部分书面赞成意见。。 。。。
（八）申请土地用途变换为包管性租赁住房的，，变换后的包管性租赁住房原则上不得少于50套（间），，且修建面积不少于2000平方米。。 。。。
第六条 有下列情形之一的项目不予批准土地用途变换或修建功效暂时变换：
（一）应依法征收或收回国有建设用地使用权的（但土地出让条约条款约定“在出让限期内，，受让人需改变土地用途和土地使用条件的，，双方赞成由出让人收回土地使用权后，，依法重新出让”的情形除外）；；
（二）申请人经人民法院认定为“失约被执行人”时代；；
（三）已纳入政府收储用地妄想规模的；；
（四）原用地按总部办公、软件研发政策供地的（已按土地出让条约或羁系协议履约完成税收等允许的总部办公用地，，可按划定上报市政府研究）；；
（五）住宅项目配建的商业申请土地用途变换为包管性租赁住房的；；
（六）原用地保存违法违规使用土地、改变修建功效，，违反土地出让条约（或者用地批文、划拨决议书）约定的行为未处置惩罚或未处置惩罚完成的；；
（七）其他依法不予变换的情形。。 。。。
第七条 涉及征求利害关系人意见的，，关于宗地内产权人，，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主加入表决，，并经加入表决专有部分面积四分之三以上的业主且加入表决人数四分之三以上的业主赞成；；关于确定的其他直接利害关系人如典质权人，，应接纳书面方法征求意见；；关于不确定的潜在利害关系人，，可以接纳通告公示的方法征求意见。。 。。。
第八条 申请土地用途变换的，，应报市政府批准。。 。。。
申请修建功效暂时变换的，，原则上由项目属地区政府（管委会，，以下统称“区政府”）批准，，但下列修建功效暂时变换项目需报市政府赞成：
（一）原用地以划拨或限制性出让方法供地的；；
（二）变换为文化创意类工业项目的；；
（三）变换为含有栖身功效的养老、医疗类项目的。。 。。。“含有栖身功效”指脱离单位计容修建面积小于即是300平方米，，自力设置卫生间等设施；；
（四）变换为市政府确定的工业指导类项目的；；
（五）确需增添须要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、修建收支口雨棚等配套设施的。。 。。。
第九条 土地用途变换按下列程序治理：
（一）申请人持申请报告（包括拟变换用途的衡宇位置、面积、层数、变换理由等）、变换计划、利害关系人意见等质料，，向项目属地资源妄想部分申请。。 。。。资源妄想部分起源审查后，，通过“多规合一营业协同平台”征询项目属地区政府及相关部分意见。。 。。。各有关单位应依职责，，参照新出让项目，，对变换的须要性、可行性及相关要求等提出意见，，对原土地出让条约和羁系协议履约情形举行审核认定。。 。。。凭证新用途工业类型和原羁系协议约定，，区政府与申请人制订新用途羁系协议条款，，包括乐发500强度、税收、土地产出率、开完工时间、股权转让、违约责任等内容，，明确区政府的羁系责任和申请人的违约责任，，并于项目上报市政府研究之前函告资源妄想部分。。 。。。
（二）相关部分审查赞成后，，资源妄想部分会同区政府组织专家对妄想条件变换或者重新审定妄想条件等举行论证。。 。。。经专家论证通过的，，由资源妄想部分对外公示10日。。 。。。涉及详细妄想调解的，，资源妄想部分应同步开展调规论证。。 。。。公示期满无异议或异议不建设的，，资源妄想部分将相关质料（包括妄想条件变换或者重新审定妄想条件、羁系协议条款及违约责任、详细妄想调解计划等）上报市政府研究。。 。。。
（三）经市政府研究赞成后，，区政府与申请人签署羁系协议。。 。。。
（四）资源妄想部分变换妄想条件或者重新审定妄想条件，，制订土地用途变换供地计划报市政府批准后，，与申请人签署土地出让条约（含增补条约）并按划定结缴地价；；同时将妄想条件变换情形予以宣布，，并转达同级监察部分。。 。。。原以划拨方法取得的用地，，变换后用途不切合《划拨用地目录》的，，以及原以限制性出让方法取得用地的，，应在土地用途变换供地计划中包括划拨用地、限制性出让用地补办出让计划，，一并报市政府批准。。 。。。涉及详细妄想调解的，，应在供地计划报批前完成调规事情。。 。。。
第十条 修建功效暂时变换按下列程序治理：
（一）申请人持申请报告（包括拟变换用途衡宇的位置、面积、层数、变换理由等）、变换计划、利害关系人意见、行业主管部分意见等质料，，向项目属地资源妄想部分申请。。 。。。资源妄想部分起源审查后，，通过“多规合一营业协同平台”征询区政府及相关部分意见。。 。。。
（二）相关部分审查赞成后，，由资源妄想部分按本步伐第八条划定将相关质料报区政府或市政府研究。。 。。。切合条件的，，由区政府或市政府出具赞成变换的书面意见。。 。。。
（三）资源妄想部分出具审查意见函，，明确变换的修建功效、修建面积、增设的配套设施等妄想指标，，并与申请人签署修建功效暂时变换条约，，按划定计收修建功效暂时变换土地年租金。。 。。。
第十一条 经批准变换后，，申请人应按资源妄想、建设、生态情形、人防及行业主管部分等的划定，，进一步治理相关审批手续。。 。。。申请人应委托具有响应资质品级的设计单位对项目变换后是否切合新用途的修建结构、消防清静的有关规范举行确认。。 。。。申请土地用途变换的项目，，属于新建修建的，，其修建退线、绿地率、修建密度、停车设施等应按新用途的相关规范执行；；属于在建、已建成修建的，，按原用途的相关规范或者项目现状执行。。 。。。涉及修建新建、改建、扩建的，，应按划定举行完工验收后方可投入使用。。 。。。
第十二条 申请时处于原土地出让条约或者羁系协议等约定的税收允许等履约期内，，且无违约情形的，，可按本步伐划定治理相关手续，，但应在按新用途签署的土地出让条约之增补条约或者羁系协议中约定，，土地使用权人应继续推行原土地出让条约或羁系协议约定的责任义务。。 。。。
第十三条 申请土地用途变换的，，变换后的项目计容总修建面积原则上不得高于原批准的计容总修建面积。。 。。。资源妄想部分可以凭证变换项目设计计划、现实功效需求、片区详细妄想等要求，，及行业主管部分意见，，对计容总修建面积举行调解。。 。。。项目需移交的公建配套修建面积不镌汰。。 。。。变换为包管性租赁住房的，，可以参照新供地项目，，按划定增设透风、排水、烟井等装备管道，，配建停车位。。 。。。
第十四条 已建成或在建项目，，在不改变原修建结构的条件下，，经批准后可对原修建举行局部刷新。。 。。。但不得改变原修建高度、不得增添项目用地面积、不得实验拆除重修。。 。。。经专家论证通过，，市政府研究赞成，，原修建确需增添须要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、修建收支口雨棚等配套设施的，，应按划定治理相关审批手续。。 。。。
涉及修建新建、改建、扩建的，，应严酷凭证经审查及格的施工图设计文件组织施工，，不得私自修改设计。。 。。。
第十五条 申请土地用途变换时点，，未开工建设的项目，，可以重新约定开工完工时间；；在建的项目，，可以重新约定完工时间。。 。。。但开工或完工时间延期最长不得凌驾1年。。 。。。已违反原土地出让条约（或划拨决议书）开完工时间约定的，，应先按条约（或划拨决议书）举行处置惩罚。。 。。。
第十六条 土地用途变换为包管性租赁住房的，，变换后的包管性租赁住房应具备优异的卫生、透风、采光和隔音降噪等栖身条件，，并切合栖身情形、公共清静的标准或规范。。 。。。未建项目变换为包管性租赁住房的，，应以南北朝向为主，，允许安排部分工具朝向居室，，日照标准原则上应按本市相关划定执行，，确属难以抵达标准的，，经专家论证，，并报经市政府赞成，，可适当降低标准，，但应包管每栋至少50%以上居室的大寒日有用日照不低于1小时。。 。。。
第十七条 申请变换项目签署的土地出让条约（含增补条约）或修建功效暂时变换条约中应明确下列内容：
（一）土地使用权人未经批准不得私自改变用途或修建功效、原修建结构、高度，，不得私自增添用地面积、修建面积，，或拆除重修。。 。。。
（二）属于土地用途变换的，，新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定，，且不凌驾新用途的法定出让最高年限。。 。。。变换用途部分的修建面积须按用途类型划分治理整体产权、整体典质、整体转让，，多次申请变换的，，应按用途类型合并治理。。 。。。但原土地出让条约（或划拨决议书）要求宗地整体矜持的项目，，变换后宗地仍应整体矜持，，转让、典质条件仍按原土地出让条约（或划拨决议书）执行。。 。。。
（三）属于修建功效暂时变换的，，修建功效暂时变换有用期为5年，，且不得凌驾批准的土地使用年期；；不改变原用地性子、土地使用年限和原土地衡宇权属关系，，不治理修建功效变换挂号，，不得转让；；经批准增设的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、修建收支口雨棚等配套设施，，不治理产权挂号；；因都会建设需要征收或收储的，，仍按原土地衡宇权证载明的土地用途、修建面积和修建功效给予赔偿。。 。。。
（四）属于土地用途变换为包管性租赁住房的，，还应约定下列内容：
1.未经批准不得转让、不得典质；；
2.租赁条约约定租期按住房部分相关划定执行，，且不得凌驾土地出让年期；；
3.包管性租赁住房项目、房源、租赁条约应在住房部分所属的厦门市住房租赁生意效劳系统备案，，纳入全市包管性租赁住房统一治理。。 。。。
第十八条 土地用途变换项目，，应按划定结缴地价（其中变换为包管性租赁住房部分无需补缴地价），，原土地出让条约（或划拨决议书）对土地用途变换及地价结缴有约定的，，按约定执行；；未约定的，，以资源妄想部分依法受理土地用途变换结缴地价的申请时点作为评估基准日并连系剩余年限修正，，按下列划定结算：
（一）招拍挂出让（完全出让）项目
对评估出的新用途土地价钱与该区域最近一年相同土地级别果真出让的同类型项目最高成交价钱举行比照，，取其高的价钱；；对评估出的旧用途土地价钱与其原成交价举行比照，，取其低的价钱，，以二者的差价制订应补交的土地价款。。 。。。前者价钱低于或即是后者价钱，，互不结算土地价款。。 。。。
（二）划拨、协议出让（限制性出让）项目
对评估出的新用途土地价钱与该区域最近一年相同土地级别果真出让的同类型项目最高成交价钱举行比照，，取其高的价钱；；对旧用途划拨或者限制性出让土地使用权价钱与市政府批准土地用途变换时点的旧用途的基准地价修正值举行比照，，取其低的价钱，，以二者的差价制订应补交的土地价款。。 。。。前者价钱低于或即是后者价钱，，互不结算土地价款。。 。。。
第十九条 修建功效暂时变换项目，，工业用地政策、原土地出让条约等对修建功效暂时变换地价结缴有约定的，，按约定执行；；未约定的，，以资源妄想部分依法受理修建功效暂时变换土地年租金结缴的申请时点作为计价时点，，按下列划定结算：
（一）招拍挂出让（完全出让）项目
按新旧修建功效对应土地用途的基准地价修正值差额的1.2倍,一次性缴交土地年租金，，若新修建功效对应的基准地价修正值小于或即是旧修建功效对应的基准地价修正值，，则互不结算。。 。。。
（二）划拨、协议出让（限制性出让）项目
按新修建功效对应土地用途的基准地价修正值，，与旧修建功效对应土地用途划拨或者限制性出让使用权价钱的差额的1.2倍,一次性缴交土地年租金，，若新修建功效对应的基准地价修正值小于或即是旧修建功效对应的土地使用权价钱，，则互不结算。。 。。。
第二十条 土地用途变换或修建功效暂时变换经批准后，，作废预售的项目应按划定到住房治理部分申请重新治理商品房预售允许。。 。。。
第二十一条 修建功效暂时变换的项目，，变换限期届满后，，剩余土地使用年限缺乏8年的，，可在届满前3个月内申请继续治理修建功效暂时变换。。 。。。剩余年限凌驾8年，，确需变换的，，应在届满前3个月内申请剩余年期的土地用途变换。。 。。。
变换限期届满后不再按暂时变换的功效使用的，，原则上土地使用权人应在6个月内拆除修建功效暂时变换时代建设的建（构）筑物，，将项目恢复至原妄想条件，，按原妄想条件继续使用项目宗地及隶属建（构）筑物。。 。。。但确属无法恢复的，，土地使用权人应凭证前款划定依法治理修建功效暂时变换续期或土地用途变换手续；；未按划定治理相关手续的，，资源妄想部分应依法处置惩罚或者移交都会治理行政执法部分查处。。 。。。
在修建功效暂时变换限期届满前6个月内，，资源妄想部分应将前述两款意见函告土地使用权人。。 。。。
第二十二条 修建功效暂时变换的项目，，在批准的变换限期内，，土地使用权人可以申请终止变换，，与资源妄想部分扫除修建功效暂时变换条约，，并在条约扫除之日起3个月内拆除修建功效暂时变换时代建设的建（构）筑物，，将项目恢复至原妄想条件，，按原妄想条件继续使用项目宗地及隶属建（构）筑物。。 。。。土地年租金结算至修建功效暂时变换条约扫除时间，，多缴纳的部分退还给土地使用权人，，不计利息。。 。。。
第二十三条 属地区政府及相关行业主管部分、职能部分，，应依职责增强对变换项目的全链条羁系，，严酷按土地出让条约（含增补条约）、修建功效暂时变换条约、羁系协议（含增补协议）等实验羁系，，对发明的违法违规违约行为依法处置惩罚。。 。。。
属地区政府按划定与土地使用权人签署羁系协议（含增补协议）；；认真建设针对项目的羁系机制并实验监视治理，，包管羁系协议（含增补协议）中的羁系事项可操作、可审核；；认真组织实验网格化巡查事情，，牵头组织各部分开展联合检查、对发明的违法违规行为依法处置惩罚。。 。。。
资源妄想、建设、都会治理行政执法、市场羁系、住房等行业主管部分依职责对变换后的项目举行行业羁系，，并配合加入区政府组织的联合检查、违法违规行为依法处置惩罚事情。。 。。。
资源妄想部分按划定与土地使用权人签署土地出让条约（含增补条约）或修建功效暂时变换条约，，并通过相关治理平台将条约信息推送给属地区政府和相关部分；；认真开展建设工程妄想条件核实与土地核验事情；；修建功效暂时变换届满前，，函告土地使用权人届满处置惩罚意见，，对届满时既未申请土地用途变换或修建功效暂时变换，，又未按划定恢回复土地用途和妄想条件的，，依法处置惩罚或依职责移交都会治理行政执法部分查处。。 。。。
建设部分依职责对建设项目施工历程监视检查、施工允许、完工验收备案审核，，对设计、图审、施工和监理的单位举行治理。。 。。。
都会治理行政执法部分依职责对属地区政府及相关部分移交的违法违规建设项目举行视察和处置惩罚。。 。。。
市场羁系部分依法对建设项目宣布的广告内容举行羁系。。 。。。
住房部分依职责增强对包管性租赁住房项目租赁行为的羁系，，增强包管性租赁住房名堂条约的使用指导，，规范租期、租金及押金收取、续期约定等事项；；对涉嫌违规出租、中介行为依法视察处置惩罚。。 。。。
第二十四条 本步伐自2023年11月1日施行，，有用期5年。。 。。。
厦门市自然资源和妄想局办公室 2023年10月7日印发
